广仲官方微信
广州仲裁金点子

展开

广仲其他网站

返回顶部
首页 / 文化广仲 / 案例分析

从《民法典》第九百六十五条看“跳单”行为(上)

时间 : 2020-10-19 20:55:59      作者 :      浏览次数:4

法条指引:《民法典》第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

随着房地产行业的高速发展,房屋交易中介服务机构近几年井喷而出,居间服务合同纠纷也是逐年递增。此次《民法典》用“中介合同”的概念代替了《合同法》中的“居间合同”的概念,并通过第九百六十五条的规定,第一次对“跳单”行为进行明确的法律规制,从而保障中介人获取报酬的权利。


1


WHAT

何为“跳单”?


“跳单”并非法律术语,其一般指在房屋交易市场上,买方(或承租方)/卖方(或出租方)跳过原中介人、利用原中介人提供的信息和服务而通过其他途径完成交易的行为。

2


STANDARD

“跳单”的认定标准


通常认定“跳单”行为有以下几个要件:

  1. 首要条件是中介服务合同依法成立并具有法律效力;

  2. 基础条件是中介人依约向委托人提供了相关居间信息或媒介服务,履行了居间义务;

  3. 重要条件是委托人存在跳过原中介方而与第三方进行交易行为;

  4. 核心要素是中介人的履约行为与委托人的最终缔约行为具有因果关系。i


3


WHY

为何会出现“跳单”?


“跳单”出现的原因主要是由于中介服务合同中委托人给付义务的附条件性和中介人报酬请求权的不确定性所引发的道德风险。一方面,在中介服务合同中,中介方负有促成合同成立的义务,委托人负有在中介方履行合同义务后向其支付报酬的义务, 后者的义务是附条件的,故中介方只有在特定条件成就下才能获得报酬请求权。另一方面,中介人的报酬请求权,必须以委托人与第三方缔约为条件,而委托人是否能与第三方缔约并非中介人提供居间服务后就能决定的,中介人却要为此承担风险,造成报酬请求权的不确定性。因此,中介人为了从委托人处谋求利益而将信息提供给委托人,而委托人履行给付报酬义务是附条件的,在此情况下,委托人就有可能在中介人处获得信息后,利用信息优势并通过隐秘的行为,发生“跳单”行为。


4


TYPE

“跳单”的类型


实践中,“跳单”主要有两种情形:


  1. 跳过中介人,即委托人故意避开中介人而直接与第三方达成交易。如委托人(买方)将买房事宜委托给中介人,由中介人为买方提供中介服务,若买方为逃脱约定给付报酬给中介人的义务而绕过中介人直接与第三方签订合同,买方即发生“跳单”。中介人无法继续促成合同达成,丧失报酬请求权。

  2. 另择中介人,即委托人绕过原中介人而通过其他中介人与第三方达成交易。此时,前后中介人之间报酬请求权如何分配就成为争议的关键。实践中委托人考虑到交易价格、服务质量等因素,绕过原中介人而选择价格更低或服务更好的中介方促成合同成立的情况也不鲜见。


5


IDENTIFY

“跳单”=违约?


“跳单”,是委托人的一种法律行为,强调行为本身。一般是在委托人与中介人签订中介服务合同之后,委托人绕过中介方达成交易。对“跳单”行为的认定只是对行为的事实判断,不涉及法律后果的认定。“跳单”违约,是委托人为规避支付中介费用而恶意“跳单”,委托人的行为不仅构成“跳单”这一特定事实,还是违约行为,暗含违约责任之承担。无论中介服务合同中有无约定委托人“跳单”的赔偿责任条款,“跳单”违约本身包含了后果的处理。“跳单”违约不仅涉及事实判断,还涉及对法律后果的价值判断。“跳单”违约行为是“跳单”行为基础上的违约行为,是其内涵的延伸,而“跳单”行为的范围更广。因此,“跳单”与“跳单”违约的侧重点不同,“跳单”强调的是一种法律行为,“跳单”违约更侧重于“违约”二字,强调法律后果的承担。ii


6


CONCLUSION

小结


诚实信用,是法律的基本原则,也是基本的道德规范。“跳单”行为实际上是一种不诚信行为,虽然在一定程度上可较少交易成本,但却会削弱市场主体之间的信任,导致市场经济交易成本的增加,进而影响市场经济有序发展以及全社会诚信体系的建立。《民法典》第九百六十五条对“跳单”行为进行了明确的法律规定,认可中介服务合同中“跳单”违约条款的法律效力,即使在中介服务合同中没有对“跳单”行为进行约定,中介人也可以该规定主张权利,从而保护中介人的合法利益,引导民事主体从事民事活动时应当遵循诚信原则,形成践诺守信的良好社会风气。


然而,如上所述,“跳单”并不等于违约,“跳单”只有在满足一定条件下才构成违约。笔者将在下篇通过案例,进一步分析“跳单”违约行为和“跳单”行为的法律后果。



引用:

i.余怡然. 论房屋买卖居间合同“跳单”行为——从最高人民法院《指导案例1号》出发[J]. 河南工程学院学报(社会科学版),2019,03:27-33.

ii.胡小燕. 房屋买卖中介服务合同中“跳单”问题研究[D].西南政法大学,2017.


文化广仲
联系我们