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探讨| 如何理解土地出让方的“现状交地”义务?

时间 : 2020-09-15 14:14:54      作者 :      浏览次数:8
一、问题的提出


案例一



2008年,某地国规局作为出让人,与A公司签订出让合同,约定:“出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(二)项规定的土地条件:……(二)现状土地条件:视作受让人已完全了解地块的一切情况,按现状移交土地”合同签订后,A公司缴纳了出让金,但因出让地块上存在历史遗留问题及青苗补偿问题,导致A公司迟迟不能按期进场动工开发。A公司遂起诉国规局,要求交付符合条件的土地并支付相应的逾期交地违约金。



法院认为


出让合同约定涉案土地的交付条件为现状交付,合同签订不久后,A公司就已实际占有和控制涉案土地。至于该地块出让后仍存在的征地补偿等历史遗留问题,属于当地村民与国规局之间的法律关系,可由村民与国规局另行解决;且A公司已合法受让涉案土地使用权,并已取得《建设用地批准书》,个别村民擅自占用涉案土地种植青苗缺乏法律依据,也不妨碍国规局向A公司履行交付涉案土地的义务。因此,涉案土地已经交付A公司,A公司主张涉案土地未交付的理由不足。




案例二





B公司通过竞拍方式取得某地块的开发使用权,并与当地国土局签订出让合同,合同同样约定按现状交付土地。合同签订后,B公司缴纳了出让金,但在双方办理土地交付手续时,B公司发现垃圾中转站建筑物占用了该出让土地的面积,遂拒绝在《交付土地确认书》上签字。国土局认为该垃圾站房在涉案土地出让前就已经建成,仅占地10平方米,合同约定是按现状支付,符合现状交付条件,不同意拆除垃圾中转站,同时要求B公司按期开工。B公司认为根据相关行政规定,B公司在开发建设时需要对该垃圾中转让进行合理避让,导致其取得 的土地面积将大大减少,无法实现其合同目的,起诉要求解除合同及要求国土局退还出让金并承担违约责任。


法院认为


首先,国土局未能提供符合合同约定的净地。其次,未能提供符合合同约定的净地的原因是由于国土局的过错造成的。确定出让宗地四至界址的主体是土地出让方而不是受让方;作为出让土地用于商业开发,竞买人所欲取得的地块应当是净地的全部面积,而不应包括还需要避让的面积,这也与其交付的价款相对应;如果确需受让方合理避让,则应当在出让土地之前作出明确说明,但国土局在出让之前并未作任何说明,是双方在时候交付土地时才发现垃圾站位于出让宗地内。再次,国土局未能采取积极措施消除影响合同继续履行的不利因素。最后,潜山县国土局的行为导致兴安公司合同目的无法实现。土地是否属于无权利瑕疵的净地,涉及到受让人合同目的能否顺利实现,是土地使用权出让合同关系中的重要内容,严格按照合同约定的条件向受让人交付土地是出让人的一项主要合同义务。由于垃圾中转站的特殊作用和性质,极有可能产生污染和不利影响,其存在会影响整个出让地的整体美感,也难以与一个环境优美、干净整洁的住宅用地相协调,甚至对该出让地的规划都难以进行。因此,案涉垃圾中转站的存在,虽让其占地面积非常小,但却极大降低了该出让地的品质,使得潜在购房者额外负有因相邻关系而受损害之虞,极有可能导致兴安公司失去对宗地开发建设的商业价值。



(资料图,图文无关)


这两个典型案例对于正确理解出让方在出让合同中的土地交付义务,具有借鉴意义。两个案例中,出让合同均约定了出让土地的现状交付,但在最终认定政府有无履行交付义务构成违约方面却截然相反。为何会出现这种情况?如何认定出让合同中政府交付土地的标准以及政府是否适当履行了交地义务?




二、“净地出让”与“现状交付”



这里出现了两个关键词,即“净地”与“现状交付”。在进入正题前,我们先来谈谈这两个关键词。



01

关于“毛地”与“净地”


与“净地”对应的是“毛地”。通俗而言,从出让土地的状态出发,可以将国有建设用地使用权出让分为“毛地出让”和“净地出让”。其中“毛地”是指出让时,地表存在建筑物或附着物未清除,抑或待出让土地存在权属争议未解决,又或者存在拆迁安置补偿争议待处理等情形的土地。而根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条的规定:

“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求,防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置:(一)土地权利清晰;(二)安置补偿落实到位;(三)没有法律经济纠纷;(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。”


符合上述条件的出让土地可称之为“净地”。《闲置土地处置办法》作为部门规章,其规定的出让方的净地出让义务属于行政职责。


虽然国家大力推行净地出让,但因完全的净地出让降低土地管理部门工作效率的同时极大加重了土地出让的成本,导致实践中毛地出让的情形仍不在少数,而这也增加了出让合同的履约风险。司法实践中绝大多数的建设用地使用权纠纷也多属于毛地出让所引起的。


02

按“现状交付”


原国土资源厅(现自然资源厅)公布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本第六条关于“土地交付条件”有两项,第一项为通常意义上的 “三通一平”,第二项即为“现状交付”。

 (点击查看大图)


实践中,地方政府的出让合同均在上述示范文本的基础上形成。而在土地一级市场上,作为卖方的政府部门往往会在出让合同中一般会约定“现状交付”条款,即受让人同意按现状接收土地。在开发商因土地不符合开发条件而引发的争议中,出让方一般均会以“现状交付”作为抗辩。篇首的两个案例即是这种情形。此外,实践中,还存在一种极少会发生的情形,即受让方借“现状交付”进行“囤地”行为,即受让人明知所受让的土地并非净地,但仍接受“现状交付”,目的就是为了取得土地使用权后,以未能达到开发条件为由拖延土地开发,进而达到“囤地”的目的。



三、行政职责与合同义务


01

行政职责≠合同义务


出让合同作为民事合同的性质被广泛得到认可,但这并不能抹杀其浓厚的行政合同的色彩,出让方在出让合同中的许多义务同时也可能是行政法规所规定的行政职责。如前所述,净地出让属于政府土地管理部门的行政职责,那么其是否也属于出让合同中出让方的合同义务呢?


小编认为,出让方的合同义务应当严格根据合同的约定而定,在合同并未约定“净地出让”条款的情况下,其不应认定为出让方的合同义务,本身还停留在行政职责的层面上。出让方违反“净地出让”职责,本身并不必然构成对出让合同的违约。

02

“现状交付”≠免责条款


合同中约定“现状交付”,是否意味着免除出让方因交付土地不满足开发条件而应承担的合同责任呢?关于“现状交付”指的是土地交付时的状态,而这种状态必须在土地拍卖公告中明确告知竞买人或者在出让合同中明确约定。即言之,政府部门需提前告知相对方按“现状交付”的土地的“现状”,保证相对方在完全清楚知悉该“现状”的前提下签订出让合同,确保“现状交付”是双方的真实意思表示。这是诚实信用原则的要求,出让方违反该项说明告知义务,应当承担缔约过失责任,赔偿由此对相对方造成的损失。



四、结语


综上所述,在出让合同约定“现状交付”但出让方交付的土地不符合相关法律法规规定的出让条件的情况下,出让方是否应当向受让人承担违约责任,应当着重审查出让方对交付土地的“现状”有无尽到充分说明告知的义务。在此判断标准下,也不难理解篇首两个案例为何会作出相反的认定。


案例一中,虽然某地的国规局未做到净地交付,但受让人明显对交付土地的现状有过充分了解,且在签订合同不久后也实际控制了涉案土地,而国规局在合同签订后也一直联合街道办等部门积极解决涉案土地上遗留的历史问题,充分履行了合同义务,因此法院认定国规局土地已经交付,其无需承担逾期交付土地的违约责任。


案例二中,法院最终支持解除合同的理由并非因为国土局违反了“净地出让”义务,而是因为国土局在订约时并未对出让土地的“现状”进行了解,更未对受让方进行过告知与说明,且在发现存在垃圾站等不利于受让方开发的因素后,也并未积极协调相关部门进行妥善处理,未适当履行其出让合同中约定的义务,导致受让方的合同目的无法实现。


值得注意的是,部分裁判文书中会直接援引《闲置土地处置办法》第二十一条的规定,认定净地交付是政府土地管理部门的合同义务,违反净地出让就应当向受让人承担违约责任。小编认为,“净地出让”作为一项行政职责,必须被严格遵守及履行,其在预防土地闲置以及规范土地一级市场规范发展方面,有积极意义。但在建设用地使用权纠纷中,应当严守行政责任与民事合同义务的界限,在出让合同中没有明确将“净地”作为土地出让条件的,不宜将净地交付认定为出让方的合同义务。



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